O distrato e o interesse coletivo

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jose carlos martinsO interesse coletivo deve prevalecer sobre o individual. O conceito contemporâneo de vida em sociedade nos faz cada vez mais pensar no bem de todos, e não no de uma pessoa só. Isso se aplica à maneira com que nos relacionamos com o que está à nossa volta, especialmente com o meio ambiente.

Nas relações comerciais, esse conceito também tem sido posto em prática para que atinjamos o máximo de equidade. Foi assim, por exemplo, quando se criou a lei dos consórcios, sancionada em 2008.

Uma das maiores fontes de litígio nos Procons e nos tribunais Brasil afora era a falta de cumprimento dos contratos de consórcio. Muitos consorciados paravam de contribuir no meio do processo e pegavam o dinheiro de volta. Os inúmeros distratos acabavam inviabilizando esses negócios e quem continuava pagando as parcelas não conseguia adquirir seu bem. Quem comprava, já comprava com a expectativa de rescisão.

Quando discutimos o desfazimento no Mercado Imobiliário, que chamamos coloquialmente de distrato, estamos esquecendo deste conceito.

Apesar de serem de naturezas distintas, o grupo de consórcio com uma empresa administradora parece muito com o modelo vigente hoje no mercado imobiliário, em que cada empreendimento é uma empresa separada, personalidade jurídica independente; aliado ao instituto do Patrimônio de Afetação, criado pela Lei 10.931 para dar maior garantia ao comprador de imóvel.

Cabe destacar alguns pontos: a empresa, ao contratar um financiamento, compromete-se a um determinado número de vendas no decurso da obra. O Patrimônio de Afetação impede que sejam retirados valores do empreendimento enquanto não for viabilizado financeiramente seu término. Os empreendimentos, em geral são empresas independentes e específicas, as chamadas Sociedade de Propósito Específico (SPE).

Quando há distrato, o empreendimento perde fôlego financeiro, pois diminui sua capacidade de receita futura, precisa devolver valores para quem está rescindindo e, além de tudo, não cumpre seu compromisso contratual com o financiador, de vender um determinado número de unidades; o que pode provocar o não desembolso de parcelas previstas em contrato. Em um empreendimento independente, a perda de receita pode provocar sérios problemas ao grupo de compradores adimplentes.

Queremos colocar em discussão é a quem devemos proteger: quem comprou, que espera pela entrega do imóvel, ou quem rescinde porque não existe regra.

Precisamos urgente, pelo bem de todos, criar regras que punam quem não cumprir contrato, seja comprador seja construtor. Defendemos que tanto a empresa que atrasar o prazo contratual, como o comprador que desejar rescindir um contrato que se diz irrevogável e irretratável, deva arcar com os custos causados a outra parte.

Quando estas despesas não são ressarcidas, alguém terá de compensar. Sem isso, o empreendimento deixa de ser sustentável e não se viabiliza. Ou seja, os demais compradores acabam arcando com esta despesa.

O que estamos buscando é que os contratos sejam equilibrados. A base de cálculo do reembolso sobre o valor do imóvel é transparente e favorece o planejamento do consumidor e do empreendedor, no momento em que é assinado o contrato. O comprador fica ciente de quanto vai perder caso se torne inadimplente e o empreendedor, de quanto terá de desembolsar em caso de desistência. Como ocorre atualmente, os contratos acabam estimulando o distrato e prejudicando os bons pagadores. É preciso dar prioridade à maioria, e não ao interesse de uma minoria.

JOSÉ CARLOS MARTINS
é engenheiro civil e presidente daCâmara Brasileira da Indústria da Construçã
o (CBIC)

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