Comissão de corretagem é tema ainda não resolvido

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arthur riosA comissão de corretagem no mercado imobiliário foi objeto de notória decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no final do ano passado. No entanto, referida decisão não resolve todos os problemas do setor ligados ao assunto, como muitos estão comemorando.

O modus operandi da comercialização de imóveis novos no Brasil é, geralmente, o seguinte: as partes acertam o preço, firmam contrato indicando como preço o valor acordado descontado do referente à comissão de corretagem e o comprador repassa diretamente ao corretor, contratado pela construtora, o quantum correspondente aos seus honorários profissionais.

Em passado recente, tornou-se grande o número de ações judiciais propostas por adquirentes de imóveis em face de construtoras vendedoras requerendo a condenação destas ao pagamento do valor correspondente à comissão de corretagem envolvida no negócio. Isso, alegando, em síntese, que a comissão de corretagem seria de responsabilidade do vendedor, bem como a falta de informação clara sobre a estrutura do negócio.

Decidindo essa questão, o STJ pacificou que é sim possível a transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem do vendedor para o comprador, desde que isso seja feito da forma mais clara e transparente possível.

Decisão esta justa e correta, pois, via de regra, os contratos indicam preços inferiores aos acordados entre as partes, diminuídos no valor da comissão. Logo, o ônus financeiro do pagamento não é arcado pelo adquirente, mas sim pelo vendedor. O adquirente não paga nada além do combinado.

Ocorre que remanescem, ainda, ao menos dois problemas na pactuação da corretagem nos moldes acima comentados. Primeiro, a Receita Federal entende que o valor da comissão, mesmo que pago pelo comprador, compõe o faturamento da vendedora. Segundo, o pagamento da corretagem diretamente pelo comprador não altera o agudo problema do valor a ser restituído ao comprador em caso de rescisão.

O entendimento da Receita Federal impõe às empresas que não queiram correr o risco de autuações, o reconhecimento dos valores das comissões de corretagem como faturamento próprio. O que representa para aquelas que são tributadas na sistemática do lucro presumido um imediato aumento da base de cálculo de todos os tributos federais.

A decisão do STJ não analisa a problemática dos distratos, decorrente, especialmente, do equivocado entendimento dos tribunais do país de que, em casos de rescisão por culpa do comprador, deve-se devolver ao mesmo de 75% a 90% dos valores pagos por este.

No entanto, a decisão reconhece que o valor pago pelo comprador ao corretor faz parte do preço do negócio. Logo, a base de cálculo do que deve ser restituído ao comprador seria a soma do que ele pagou diretamente para o vendedor mais o pago a título de corretagem. Ou seja, haveria, mesmo assim, absurda obrigação de devolução de parte do valor da comissão nas rescisões por culpa dos adquirentes.

Os benefícios da decisão do STJ para o mercado imobiliário são inegáveis. Um grande problema foi resolvido, de forma justa. A comemoração, no entanto, ofuscou em muitos outros reais problemas ainda persistentes sobre o tema.

ARTHUR RIOS JÚNIOR,
advogado imobiliário e da construção

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